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租屋權益

發言人:小橋


房事惱人 創業族該如何爭取租屋權益?

與房東多溝通、多爭取應有合法的權利,是避免房事惡夢連連的不二法門。

創業族簽房屋租賃合約時,應向房東要求「優先續約權」,保持合約的彈性,讓意外發生時損失減到最低。

撰文:張若雯(本文作者張若雯為得力商務律師事務所律師)

案例:房東惡意調漲房租、租賃房屋突然換房東,該如何處理?

王小姐一直沒辦法找到一位適合自己的老闆,但在平面、電子等各大媒體吹捧出的創業風潮中,王小姐似乎看見了一絲曙光,決定自己創業。沒有足夠資金,王小姐打算先用承租的方式租下營業的店面,但因為不確定生意是否作得順利,所以只先簽了一年的租約。熬了一年後,王小姐認真的投入總算有了回報,老顧客帶來新顧客,人潮絡繹不絕,每個月的銷售金額都有成長,成本開銷也能有效控制,利潤也隨之增加。王小姐終於鬆了一口氣,覺得自己已經找到對的路。

但萬萬沒想到,回頭去找房東商量續租的可能性時,房東竟然獅子大開口,將租金調高兩成。在盤算重新找店面所需的時間、裝潢的費用、顧客的流失等等狀況後,王小姐忍痛接受房東的條件,並一口氣簽了五年的租約。可是好光景才沒過兩年,王小姐又突然接到一封署明某甲的信,信中表示,原房東因為積欠債務不還,已將此店面轉讓與某甲抵債,今某甲不願再將房屋出租,限王小姐於一個月內將房屋清空遷離……。

究竟王小姐在簽租約時該注意哪些事項,才能避免這一連串的噩夢?

律師解答:房客可跟房東爭取「優先續約權」

台灣法律沒有規定公司、行號、店面、辦公室的格局,但企業設立的地點必須在使用執照符合使用區分要求的建築物內,例如設立辦公室的建物使用執照應載明供辦公用、設立工廠的建物使用執照應載明供工業用等,所以在與房東簽定租約前,一定要先要求房東出示房屋的使用執照,看清楚確實可開店設立哪些種類的公司、店家,不然到時約簽了、房租繳了,卻不能辦營利事業登記證時,麻煩就大了。

至於租約的內容,有幾個重點應該特別注意。王小姐剛開始因為不確定店開不開得成而只簽一年的租約,是可以理解的做法,但如果能在租約中加上「優先續約權」以及「租金調漲幅度」等約定,將可以有效避免房東趁勢漫天開價的窘境。所謂「優先續約權」,是針對租約到期時如何與房東續約所設的一種機制,主要功能在為房客保留較大的彈性。因此在簽署租約時,房客可以儘量向房東爭取優先續約權,若房客在租賃期間表現良好、按時繳付租金,租期屆滿時,在租金調漲不超過一定百分比的範圍內,房東同意優先續租給原房客。如此一來,租金的漲幅既可事先預期,又可降低別人以同樣價錢搶租的風險。

•合約應有彈性的變動 降低意外損失

此外,按台灣法律規定,簽有定期租約的當事人,可以在租約中約定雙方得在租約屆滿前提前終止租約。因為剛開始創業的房客,還不太能掌握經營的情形,最好能在簽約時要求房東給予提前終止租約的彈性,避免以後發生一邊賠錢還得一邊付租金的狀況。面對提出這種要求的房客,通常房東會要求房客必須提前一至二個月通知,換句話說,就是要求以一至二個月的租金作為合理的補償。

而租賃期間屆滿,房客在返還房屋時,原則上應該要將房屋回復原狀,台灣法律就有明白規定,承租人就租賃物所增設的工作物,得在租賃期間屆滿,返還租賃物時,取回之,但應回復租賃物之原狀。對於不打算取回或取回不易的工作物,承租人可試著於租約中與出租人約定免予拆除,以減省一些成本開銷。最後,還有一點值得注意,通常房東都是在租期起算、交屋給房客後,房客才能進行裝修,所以照這樣的流程,房客於房屋裝修期間,既不能營業、沒有收入,又得付租金,負擔十分沉重,創業族不妨試著和房東商量,請房東同意給予一定期間的免費裝修期。

•簽定長期租約需公證 才有保障

房子租到一半,房東卻突然換人,相信是租屋族並不陌生的經驗。台灣立法者為維持租賃契約的安定性,並保障承租人的權益,在民法中規定了所謂「買賣不破租賃」的原則。簡單地說,縱使房東在將房屋出租交付給房客後,移轉房屋所有權給第三人,原則上,原租約對受讓房屋的第三人仍然繼續存在,新房東不可以要求房客搬家,而房客則應該將租金付給新房東。應該特別注意的是,如果簽的房屋租約期限超過五年或未定期限,而又未經公證,就沒有這項原則的適用,這對通常扮演承租人角色的創業族而言,未必是件好事。所以奉勸簽訂租約超過五年的創業人,不管你是自行創業或是用連鎖加盟的方式,千萬不要以為簽了長期租約就天下太平,記得要把租約拿去公證,才算真正有保障。

目前台灣除了法院的公證處外,民間也有辦理公證的事務所,時間上更有彈性,效力卻一點也不打折。一般而言,辦理租約公證時,雙方帶著已談好的租約、房屋稅單、身分證、印章,當著公證人面前在租約上簽章即可,公證費用視租金及房屋價值而定,在辦理公證前,可先請公證人照表試算一下公證費用,如果簽約的一方是公司而非個人,負責人應該帶公司大小章、個人身分證,再加上公司的營利事業登記證。

只要事先多花些功夫,認真作功課,簽一份好租約,其實一點也不難。(本文選自創業搶鮮誌2004年11月號)





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  • 發言人:柯珍齊

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    發言人:倩倩

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    發言人:夜雲

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