當紅炸子雞-都更屋

【文/住展雜誌】大台北地區電梯大樓、華廈跟公寓的房價差距愈來愈大，價差甚至拉大至四成，高房價讓民眾買不起電梯大樓的房屋，只有轉向中古屋市場，由於 市中心閒置的土地日漸稀少，都更案需求漸增，老房子只要和都更沾上邊，身價就鍍金，「都更屋」成為市場當紅炸子雞，購屋者購買此類產品需注意些甚麼？



都更在國外行之有年，然而在台灣卻備受爭議，受到文林苑事件與大法官宣告都更條例部分條文違憲的影響，衝擊了全台的都更案。在都更案件近乎窒息的狀態下，上個月大台北的公寓價格不跌反漲，跌破市場眼鏡。

公寓價格看回不回

今年四月二十六日都市更新條例違憲期限屆滿，但是立法院仍然未能完成修法，全台都更案頓失法令依據，讓大多數的都更案停擺，外界原先以為失去都更的題材， 老舊公寓的價格應會打回原形，但大台北公寓價格卻持續向上攀升，確實出乎意料，可能是市場對於公寓價格「看回不回」，加上今年通膨效應，刺激買方進場所 致。



都更進入「盤整期」，建商難免會先觀望，但龐大的都更需求始終存在，立法院朝野已有共識將會儘速完成都市更新條例修法，等到遊戲規則明朗化後，都更一定會有新氣象，建商現在的態度現已轉為積極，消費者這時候買「都更屋」可以搶先卡位。



由於公寓和大樓房價價差不小，很多人在價格考量下購買公寓自住，省下房價，公寓的實際使用坪數也大，格局大多方正，只要略加裝潢後，即使老房子一樣能有住 家的感受，而且公寓每月只要支付少許的公共電費分擔費用外，並不用付管理費和保全費用。而大樓除了房價高外，每月的管理費至少三、四千元跑不掉。

都更可以讓中古公寓「老屋換新屋」。

老舊公寓的優缺點

老舊公寓雖有價格、公設比低、不用付管理費等優勢，但因屋齡高，屋內容易滲漏水、屋況老舊有待維修，與電梯大樓的新成屋相較下，銀行對中古屋公寓的鑑價多低於實價，放款成數也較低，要購買公寓房子通常需要較高的自備款。



其實，大多數人選擇都更屋，目標就是投資，購買有都更題材的中古屋，的確是一門好的投資選擇，但因都更需要很長時間，想要在老公寓淘金，最好先查明老公寓 是否已有人申請都更，可到各縣市的都市發展相關單位，查詢已經公告的計畫資訊，掌握都更區域，將可縮短整個都更的作業時間。

投資都更屋的首選

如果老公寓並不在政府公告都更範圍內，是否還值得投資？此時就要看公寓的地段和土地條件。倘若是位在精華地段，還是具有相當大的開發價值，特別是位於大馬路旁或第一條巷子內、基地面積大、臨路、街廓方正完整的老房子，都是投資都更屋的首選。



中古公寓最值錢的不是來自建物，而是土地。只要選對地點，交通便利、位在捷運站一千公尺內，都具有投資潛力。過去建商興建的公寓型態只有四樓或五樓的公 寓，通常四樓中古公寓要比五樓佳，因為戶數較少，同樣坪數的土地，四樓公寓的土地持分就比五樓多，在參與都更時，土地持分越大越有利。



很多民眾認為中古屋房子「愈老愈值錢」，願意花時間等待未來都更改建。不過，即使是老舊社區，也不是所有的老房子都具有改建效益，屋齡並不是唯一的判斷標 準，而是房子的地段。很多老房子因位於巷弄內，施工不便，不僅無法參與都更，花錢搶買的老舊公寓，還有可能變成套牢屋。



投資都更題材的中古屋時，要盡量避開違建太多的住宅，因為非法擴建或加蓋的住戶，在跟建商談判時往往不願意縮小原有的使用空間，最後因為和建商談不成條件而成為釘子戶，這些都是在都更過程中有待克服的問題。

都更曠日費時費力

以投資的角度來看，老公寓等待都更，身價可以翻倍，但是都更條件限制重重，中間所要付出的溝通成本也不小，忠孝東路SOGO旁正義國宅一談十八年即是一例。都更案曠日費時費力，風險也很高，政府核定都更的速度太慢，投資人要有漫長等待的心理準備。



購買都更屋雖然風險高，但是抱著「都更發財夢」的人還真不少，有些中古屋的售屋廣告因此強調「建商卡位都更屋， 現買現賺 」、「一坪換一坪」，在房價飆漲之際，老公寓搭上「都更題材」，非常吸引買家的目光。

坪數採光都受影響

的確，都更可以讓中古公寓「老屋換新屋」，但是要注意，老舊公寓因公設少，公設比幾乎等於零，權狀坪數與實際使用坪數差不多，但都更後的房子公共設施就佔 百分之三十，同樣一間房子，更新前房屋權狀是三十坪，都更後取得的房屋權狀也是三十坪，看起來一樣大，但都更後的房子扣掉防火設施、電梯、停車位等公設， 實際使用坪數會大大縮水，還原室內使用坪數要比原先中古公寓小，大部分的都更建案，其實很難實現「一坪換一坪」的美夢。



另外，採光與位置可能跟原來的房子差很多，因為原先的老舊公寓可能每一戶都採光、通風良好，但是社區更新後，矮樓房變高樓房，單層戶數可能變多，還有前後左右好幾棟大樓，因此採光方面可能也會受到影響，這些都要注意。