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老房子, 挖黃金 |
| 發言人：超哥 |
老房子, 挖黃金--- 台灣10年來最大一波房地產熱潮 台北的房地產貴嗎？看看下面這個數字，你可能會嚇一跳！根據經建會統計，今年第一季，全台北平均房價為家庭所得的八．九倍，也就是台北人買一戶房子平均須用掉八．九年的所得。全亞洲人平均是十一．三年，香港人十九年，上海人是二十四年才買得起一戶，結論是台北房價在亞洲相對便宜 台北市每一區實施容積率相關規定的年限與條件都不相同 一般住宅的地目可分成商業用地及住宅用地兩種，其中的差別就在容積率，容積率更是攸關建商願不願意進行都市更新的重要條件。 一般住宅區舊公寓容積率幾乎蓋滿，除非當地房價夠高，否則建商參與重建獲利不易，因此建商多不願參與住宅用地的改建案。相反的，位在商業區的舊公寓，尤其是大馬路向內延伸三十米以內、通常是馬路邊第一條巷子內的舊公寓，這些住宅地目仍屬商業區，擁有商業區的容積率，改建效益相對較高 最好請教房地產開發業者，了解你所打算投資的中古屋，它的「土地」是否真符合老宅更新條件。 一般都市更新，或者與建商合作改建的時程，快則三年，慢則十年以上，老宅挖黃金最大的風險與敵人就是「時間」。只要張大眼睛，耐心尋找到好標的，再加上耐得住時間煎熬，絕對能從這一波老宅挖黃金的房地產趨勢中，獲得豐富的果實 針對內政部提出「放寬都市更建築容積率獎勵既健全都市更新推動執行機制擬議」報告，針對策略性再開發地區的容積獎勵，由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍。信義房屋表示樂觀其成，且對於房市將有一定的激勵作用， 一坪 住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限，則可興建接近 十坪 的樓地板面積，潛在的開發利益令人心動，因此符合策略性再開發地區的舊社區，都更的腳步可望加速。 信義房屋不動產企研室主任蘇啟榮表示，行政院要促進策略性再開發地區的發展，決議由建築基地法定容積1.5倍的獎勵容積提升為法定容積的2倍；或由各該建築基地法定容積0.3倍加上原建築容積，放寬為各該建築基地法定容積0.5倍加上原建築容積。 所謂策略性再開發地區共有四種， 一、是位於高速鐵路、鐵路、捷運場站 四百公尺 範圍內。 二、是位於水岸、港灣周邊適合高度再開發地區者。 三、是配合國家或地方重大建設發展需要辦理更新者。 四、是振興老舊社區經濟產業、重塑都市機能辦理者。 除前項四個地區可由政府劃定為策略性再開發地區，民間也可以自行申請，但有面積限制，就是要達到 五千平方公尺 以上，屬中型以上社區的規模。 蘇 啟榮指出，都市更新的市場性，視當地土地供給與新舊房屋價差而定。土地資源越稀少、新成屋及中古屋價差越大的地區，越有都市更新的市場。也因此目前都更案 進行最活絡的區域，主要在台北市以及北縣的板橋地區。除了建商積極卡位或整合舊大樓來推案之外，許多民間自辦的更新案，則是透過工程顧問公司來協助推動。 但民間自辦的都更案，普遍基地規模都不大，對於當地整體街道景觀的改善幫助有限。 信義房屋也認為，這次政院推出的更新容積獎勵升級版，將獎勵容積上限大幅提高。以住四土地來說，法定容積率為300%，在原定的都更辦法下，容積上限將提高到450%，若依研擬中的新規定，則容積上限將提高到600%，依照市場經驗， 一坪 住四土地若能申請到兩倍的容積獎勵上限，則可興建接近 十坪 的樓地板面積。潛在的開發利益著實令人心動，因此符合策略性再開發地區的舊社區，都更的腳步可望加速。尤其北市的萬華、大同及中正等急待更新的區域。 不過，目前都更案多半爭取不到額外50%的容積獎勵上限，除了牽涉都市更新審議作業之外，現行建築法規也讓小基地的都更案，普遍僅能用到20~30%的獎勵容積。因此新版的容積放寬規定，對於大型都更案較為有利，而大面積的整體更新，也是政府重點獎勵的對象。 |
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| 發言人：陳奕哲 |
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| 發言人：魚魚 |
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