貸款理財
一、2000億房屋貸款1、 每一人限購一戶，但建物登記之用途須為「住宅」或含「住」字樣者。且為92年2月22日含）以後購入為限。2、 優惠貸款額度台北市每戶250萬元為上限，台北市以外地區每戶200萬元為上限。3、 優惠貸款利率按郵匯局二年期定期儲蓄存款加0.75%計算機動調整（目前為2.3%）4、 超過優惠貸款金額部分利率比照本行一般購屋貸款利率或無自用住宅貸款利率。5、 超過優惠貸款金額者可搭配無自用住宅貸款、勞工貸款、輔助人民購屋貸款或一般房貸。二、無自用住宅貸款 1、 申貸人須經財政部財稅資料中心查覆確無自用住宅者。2、 貸款額度最高按取得費用80%並在擔保品查估價值90%範圍內核貸最高不超過1000萬元。3、 目前利率第一年2.8%機動計息，第二年起2.8%機動計息，第三年起3.5%機動計息。並按隨本行指數型房貸指標利率機動調整。三、一般房屋及修繕貸款1、 貸款額度按查估價值90%範圍內核貸。2、目前利率第一年2.8%機動計息，第二年起2.8%機動計息，第三年起3.5%機動計息。並按隨本行指數型房貸指標利率機動調整。四、勞工貸款及輔助人民購屋貸款1、 優惠貸款額度每戶220萬元。2、 優惠貸款利率目前為年息2.125%，可與其他房屋貸款搭配申請。五、公教貸款依主管機關核定名冊及貸款金額辦理以上辦理各項貸款本行均不收取開辦費、管理費，僅代票據交換所收取票據查詢費每人100元。借款期間借款人可中途還款，不收取違約金。貸款細節洽本行服務人員其它銀行貸款資料參考--房屋貸款簡介
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購屋資金規劃
購屋的成本並非只是要準備好自備款就可以了，除了自備款，還有貸款金額、仲介服務費、裝潢費、搬家費、稅費及規費………等等。以下的分項說明，希望能提供您作為購屋時的資金規劃思考方向。1.房地購買價金買屋的過程中所涉及金額最大的應該就是購買的價金了，基本上可以分為自備款以及銀行貸款兩大部分。由於房屋總價以及自備款成數對於財務規劃或未來生活品質所可能產生的影響程度最大，所以如果能夠在事前積極規劃，將可以協助您購屋計畫的順利完成。2.仲介服務費用 雖然您支付了服務費用，但是為您省下來的時間成本以及與協助規避的交易風險等方面的效益是相當可觀的。3.裝修及購置傢俱費用除非您恰好挑選到一間符合您個人風格喜愛的房子，否則您在遷入前通常需要一筆花費來裝修及購置適當的傢俱，當然，這部份必需衡量本身的預算支出。4.搬家費用這部份也是必定會支出的費用成本5.時間精神成本 從規劃購屋的那一刻開始，您與家人就已經開始投入大量的時間與精力了。從煩惱自備款開始，接著又要找個可以信任的房屋仲介公司，然後就是一連串的看屋過程、價格協商、銀行的貸款過程、代書過戶流程，再加上室內裝修、搬家等等，您所需要投入的時間與精神是金錢所無法估量的。6.相關稅賦規費 房屋的買賣交易過程中，一般需要支付契稅、地價稅、房屋稅、印花稅、代書費用(視合約內容)以及地政規費等等。由於這些稅賦或規費大多是不太具有變動性的，所以可以事前抓住預算。
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買屋應繳稅費
項目 稅（費）率 計 算 備 註 契 稅 買賣：6% 契價X 6% 建物需繳、土地不必繳 印花稅 1/1000 公契價款X 0. 1% 登記規費 1/1000 建物核定契價X 0. 1%土地申報地價X 0. 1% 過戶登記 代書費 土地一筆 7,000元、建物一棟 6,000元 簽約時代書酌收手續費每件1500元 設定登記代書費（貸款） 一個順位4000元 設定登記以一個順位為一件 相關費用 貸款徵信查詢費 徵信查詢費約500元 火險費 火險費由產物公司估算
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印花稅
一、課稅憑證範圍 憑 證 名 稱 說 明 銀錢收據 指收到銀錢所立之單據、簿、摺。凡收受或代收銀錢收據、收款回執、解款條、取租簿、取租摺及付款簿等屬之。 買賣動產契據 指買賣動產所立之契據，比如買賣車輛、商品原料....等。 承攬契據 指一方為他方完成一定工作之契據。如承包各種工程契約、承印印刷品契約及代理加工契據等。 典賣、讓受及分割不動產契據 指設定典權及買賣、交換、贈與、分割土地或房屋所立憑以向地政機關申請物權登記之契據。 二、稅率或稅額及納稅義務人 憑 證 名 稱 稅 率 或 稅 額 納稅義務人 銀錢收據 按金額4/1000計貼 押標金按金額1/1000計貼 立據人 買賣動產契據 每件稅額新台幣12元 立約或立據人 承攬契據 按金額1/1000計貼立約或立據人 典賣、讓受及分割不動產契據 按金額1/1000計貼立約或立據人 三、納稅方法 （一）繳納時限應納印花稅憑證，於書立後交付或使用時，應貼足印花稅票，金額巨大時，可以至稅捐處開立繳款書繳納。 （二）實貼印花稅票 1. 可到郵局或部分銀行購買面額有 1、3、4、5、10、20、50、100 元不等的印花稅票貼於應稅憑證上。 2. 每件依稅率計算，採整數貼花原則，計算到元為止，稅額不足新台幣1元的部分，不必貼用印花稅票。 （三）使用繳款書 1. 個案申請應稅憑證金額巨大，不方便貼用印花稅票者，可向稅捐處申請開給繳 款書逕向公庫繳納後，將完稅繳款書的「通知及收據聯」粘貼於憑證上。 2. 彙總繳納 (1)公私營的公司行號、補習班或事業組織因書立應貼印花稅票憑證甚多，不方便逐件貼花、銷花，可向稅捐處申請按期彙總繳納。經核准按期彙總繳納者，應以每兩個月為1期，分別於1月、3月、5月、7月、9月、11月之15日前，自行核算應納或代扣印花稅款，填具繳款書逕向公庫繳納，並應於同一期限內，填具印花稅總繳申報表，向所在地稅捐處申報。 (2)經核准彙總繳納印花稅者，彙總繳納稅額計算至元為止，稅額不足新台幣1元之部份，免繳納。
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地價稅
納稅義務人 備註 土地所有權人 管理機關 土地所有權屬公有 管理人 土地所有權屬公同共有者 典權人 設有典權土地 承領人 承領土地 承墾土地 耕作權人 附註： 1. 土地為分別共有者，以共有人各按其應有部分為納稅義務人。 2. 根據稅法規定，納稅義務基準日 ( 8 月31日) 當天土地登記簿上所記載的土地所有權人或典權人，為地價稅的納稅義務人。二、課徵期間 開徵日期 課徵期間 備 註 11月1日至11月30日 1月1日至12月31日 每年開徵一次，臺北市、高雄市及台灣省各縣市均訂於 11 月 1 日開徵。 三、累進起點地價 以各該直轄市或縣（市）土地 7 公畝（ 700 平方公尺）之平均地價為準。但不包括工業用地、礦業用地、農業用地及免稅土地在內。（各縣市累進起點地價均不相同，實際資料數目請逕洽各縣市稅捐稽徵機關查詢） 四、地價稅稅率及計算公式 （一）一般用地稅率 稅級別 計 算 公 式 第一級 應徵稅額＝課稅地價(未超過累進起點地價者)×稅率( 10/1000 ) 第二級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價未達五倍者)×稅率( 15/1000)－累進差額(累進起點地價×0.005) 第三級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價五倍至十倍者)×稅率( 25/1000)－累進差額(累進起點地價×0.065) 第四級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價十倍至十五倍者)×稅率( 35/1000)累進差額(累進起點地價×0.175) 第五級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價十五倍至二十倍者)×稅率(45/1000)－累進差額(累進起點地價×0.335) 第六級 應徵稅額＝課稅地價(超過累進起點地價二十倍者以上)×稅率( 55/1000)－累進差額(累進起點地價×0.545) （二）特別稅率 適 用 土 地 稅 率 種 類 (1)自用住宅用地、勞工宿舍用地、國民住宅用地 2/1000 (2)公共設施保留地 6/1000 (3)公有土地、事業直接使用土地如工業用地等 10/1000
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土地增值稅
稅級別 計 算 公 式 第一級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)未達百分之一百者】×稅率(20﹪) 第二級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之一百以上未達百分之二百者】×【稅率(30﹪)-〔(30﹪-20﹪)×減徵率〕】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×A)註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，A為0.10 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，A為0.08 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，A為0.07 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，A為0.06 第三級 應徵稅額=土地漲價總數額【超過原規定地價或前次移轉申報時現值(按臺灣地區消費者物價總指數調整後)在百分之二百以上者】×【稅率(40﹪)-〔(40﹪-20﹪)×減徵率〕】-累進差額(按臺灣地區消費者物價總指數調整後之原規定地價或前次移轉現值×B)註：持有土地年限未超過20年者，無減徵，B為0.30 持有土地年限超過20年以上者，減徵率為20﹪，B為0.24 持有土地年限超過30年以上者，減徵率為30﹪，B為0.21 持有土地年限超過40年以上者，減徵率為40﹪，B為0.18 自用住宅用地稅率一律10% 修正後一般土地稅率速算表 持有年限／稅級別 20年以下 20年以上 30年以上 40年以上 第 1 級 a×20﹪ a×20﹪ a×20﹪ a×20﹪ 第 2 級 a×30﹪-b×10﹪ a×28﹪-b×8﹪ a×27﹪-b×7﹪ a×26﹪-b×6﹪ 第 3 級 a×40﹪-b×30﹪ a×36﹪-b×24﹪ a×34﹪-b×21﹪ a×32﹪-b×18﹪備註：a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉申報現值 (按物價總指數調整後之總額) ◎ 說明減徵後稅率=原稅率-【(原稅率-最低稅率)×減徵比率】1、持有土地年限超過20年以上者，減徵比率為20﹪第2級稅率：28﹪=30﹪-【(30﹪-20﹪)×20﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為8﹪第3級稅率：36﹪=40﹪-【(40﹪-20﹪)×20﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為24﹪2、持有土地年限超過30年以上者，減徵比率為30﹪第2級稅率：27﹪=30﹪-【(30﹪-20﹪)×30﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為7﹪第3級稅率：34﹪=40﹪-【(40﹪-20﹪)×30﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為21﹪3、持有土地年限超過40年以上者，減徵比率為40﹪第2級稅率：26﹪=30﹪-【(30﹪-20﹪)×40﹪】，原累進差額10﹪同比率減少為6﹪第3級稅率：32﹪=40﹪-【(40﹪-20﹪)×40﹪】，原累進差額30﹪同比率減少為18﹪二、土地增值稅納稅義務人 項 目 納稅人 說 明 土地為有償移轉時 原所有權人 指移轉時取得相當之代價。例如：買賣、交換、政府照價收買。 土地為無償移轉時 取得所有權之人 指移轉時，取得所有權人並未付出代價。例如：贈與或遺贈。 土地設定典權時 出典人 根據稅法規定，已規定地價之土地設定典權時，出典人須繳納土地增值稅。待回贖時，再要求無息退還原繳稅款。 三、漲價總數額計算 以土地移轉時之申報移轉現值減除前次移轉現值(或原規定地價)乘以物價指數如有土地改良費，亦應一併減除。 (一)申報移轉現值：可用下列二種價格擇一為申報移轉現值。 1. 契約總價值：買賣雙方簽訂之契約價格，即實際交易價格。 2. 公告土地現值：為每年一月一日地政機關公告之每平方公尺土地現值乘以移轉土地面積。 但契約總價值經審核低於公告土地現值者，得由主管機關照其申報之契約總價值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。 (二)前次移轉現值或原規定地價 1. 即該筆土地前一次移轉時向稅捐機關申報之移轉現值，如果沒有移轉過的土地就以政府第一次辦理規定地價之地價為準。 2. 前次移轉現值或原規定地價，應按申報時最新公告之臺灣地區消費者物價指數調整之。 (三)土地改良費用有下列幾項 1. 改良土地費用 2. 已繳納之工程受益費 3. 土地重劃費用 4. 因土地使用變更而無償捐贈一定比率作為公共設施用地之公告現值 修正調降稅率後土地增值稅計算公式實例 每平方公尺申報現值或公告現值×該宗土地面積×移轉持分=申報現值總額 20,000元 × 100平方公尺 × 1/2 =1,000,000元(1) 每平方公尺原地價或前次移轉申報現值×該宗土地面積×移轉持分×物價指數= 按物價指數調整後 原規定地價或前次 移轉現值總額 5,000元 × 100平方公尺 × 1/2 × 150﹪ = 375,000元 (2) 申報現值總額- 按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值總額 - 已繳工程受益費、土地重劃費用、土地改良費用、捐贈土地公告現值 =漲價總額 1,000,000元- 375,000元 - (20,000元＋30,000元) =575,000元(3) 漲價倍數= (3) 漲價總額 575,000元 (2)原地價總額 375,000元 = 1.53 自住用地稅率一律10％ 修正後一般土地稅率速算表 持有年限／稅級別 20年以下 20年以上 30年以上 40年以上 漲價倍數備註：a：土地漲價總數額 b：原規定地價或前次移轉申報現值 (按物價總指數調整後之總額) 設本例土地於72年10月1日取得，於94年2月3日出售，漲價倍數1.53，持有期間達21年多，依上述稅率速算表，其應徵稅額計算公式如下：土地漲價總數額×稅率(28%)-按物價指數調整後原規定地價或前次移轉現值×8%=查定稅額(甲)一般用地：575,000元×28﹪-375,000元×8%= 131,000元(乙)自住用地：575,000元×10﹪ = 57,500元 加減徵規定查定稅額 (1)經重劃後第一次移轉減徵40﹪ 減徵稅額 一般用地 131,000元 × 40﹪= 52,400元 自住用地 57,500元 × 40﹪= 23,000元 (2)政府徵收公共設施保留地一律免徵。 增繳地價稅之計算(抵繳稅額不超過查定稅額５﹪) (1)土地所有權人在持有土地期間，經重新規定地價者，其增繳之地價稅自重新規定地價起(按新地價核計之稅額)，每繳納1年地價稅抵繳該筆土地應繳土地增值稅稅額1%(繳納半年者，抵繳0.5%)，但以不超過應繳增值稅總額5%為限。 (2)本例係於72年10月1日購入土地，自76年7月1日重新規定地價起，於94年2月3日出售，可抵繳土地增值稅總額5%。 (甲) 一般用地：131,000元 × 5% =6,550元 (乙) 自住用地： 57,500元 × 5% =2,875元 查定稅額 - 重劃減徵稅額 - 增繳地價稅 = 應納稅額(甲) 一般用地： 131,000元 - 52,400元 - 6,550元 = 72,050元(乙) 自住用地： 57,500元 - 23,000元 - 2,875元 = 31,625元 ◎土地增值稅減半徵收自91年2月1日生效，實施3年至94年1月31日屆滿後，經立法修正調降一般土地增值稅稅率為20%、30%、40%，且對於長期持有超過20年以上的土地給予減徵優惠，自用住宅用地稅率則維持為10%，並自94年2月1日起生效實施。適用原則：𢄪※土地移轉案件屬一般合意移轉及形成判決以外之判決移轉者，應以申報日為適用新舊法規之基準日。※土地移轉案件係經法院判決且屬形成判決者，應適用判決確定時之稅法規定。※土地移轉案件係經法院拍賣者，應適用拍定日時之稅法規定。※於減半徵收期間訂約或判決確定，並於訂約或判決確定之日起30日內申報，縱申報日已逾減半徵收3年之末日，仍適用減半徵收之規定。 ◎土地所有權人出售土地，若符合下列規定，可申請按自用住宅用地稅率(10％)計徵土地增值稅: ※都市土地面積未超過3公畝部分，非都市土地面積未超過7公畝部分。橅 ※土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。𣜃 ※出售土地於前1年內無供營業使用或出租者。檝 ※出售土地上之建築改良物屬土地所有權人或其配偶、直系親屬所有為限。㯳 ※自用住宅建築工程未滿1年者，其建物之評定現值不及所占基地公告土地現值10﹪者，不適用之。枱 ※土地所有權人依自用住宅用地稅率繳納土地增值稅以1次為限。 重購土地退還已繳納土地增值稅計算公式實例 甲例： (一)不足支付新購土地地價計算： 新購土地地價-(出售土地或補償地價-已繳土地增值稅)=不足支付新購土地 1,200,000元- ( 1,000,000元 - 200,000元 )= 400,000元 (二)退稅金額： 已繳土地增值稅 200,000元 ≦不足支付新購土地地價 400,000元 ，其退稅金額為已繳土地增值稅 200,000元。 乙例： (一)不足支付新購土地地價計算： 新購土地地價-(出售土地或補償地價-已繳土地增值稅)=不足支付新購土地地價500,000元 - ( 1,000,000元 - 200,000元 )= - 300,000元 (二)退稅金額： 不足支付新購土地地價 -300,000元≦0 ，即出售土地或補償地價減已繳土地增值稅之差額已足夠支付新購土地地價，無退稅金額。 丙例： (一)不足支付新購土地地價計算： 新購土地地價-(出售土地或補償地價-已繳土地增值稅)=不足支付新購土地地價900,000元 - ( 1,000,000元 - 200,000元 )= 100,000元 (二)退稅金額：已繳土地增值稅 200,000元≧ 不足支付新購土地地價100,000元，其退稅金額為不足支付新購土地地價 100,000元。
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契稅
契稅種類 稅率 納稅義務人 買 賣 6% 買 受 人 贈 與 6% 受 贈 人 典 權 4% 典 權 人 交 換 2% 交 換 人 分 割 2% 分 割 人 占 有 6% 占 有 人 ※不動產遇有以分割、交換移轉其所有權，兩者之間如有價差，其差額部分必須按6%買賣稅率計課契稅。 契稅計算方式 （一）契稅的計算公式 契稅稅額 = 契價 × 稅率（二）契稅案例 契稅的申報如不願意依實際移轉價格課稅，可以選擇按申報當時不動產所評定的標準價格，但除依法領買或標購公產及向法院標購拍賣的不動產外，若申報的契價低於申報當時評定標準價格，仍應依評定標準價格核計契稅。（即房屋稅稅單上的課稅現值加房屋免稅現值即為契價） 案例一： 房屋（不含土地）實際的買賣價格為新台幣1,000,000 元，而不動產評價委員會所評定的標準價格為400,000元，當事人要求依標準價格400,000元計課，則該棟房屋的契稅為24,000元。 即400,000元 × 6% = 24,000元 案例二： 逾期申報，加徵怠報金（每超過三天，依法被加徵應繳納稅額百分之一，但最高以應納稅額為限）某甲於91年7月1日將房屋（不含土地）出售予某乙，但某乙卻於91年 8月5日始申報契稅，該房屋之評定標準價格為900,000元，且當事人要求依此價格計課，則某乙應納之怠報金為540元。即900,000元 × 6% ×1% = 540元 案例三： 建物交換，且交換有給付差額價款。 甲屋原屬兄所有，房屋標準價格為2,000,000 元，乙屋原屬弟所有，房屋標準價格為 1,500,000 元，假設兄弟二人擬有償移轉其權利價值之差額，則兄弟二人應給付契稅總額為90,000元60,000元＋30,000元)即 1.甲屋由弟取得，弟為納稅義務人，其契稅為： (1)1,500,000元×2%＝30,000元 (2)500,000元×6%＝30,000元 (3)合計為：60,000元 2.乙屋由兄取得，由兄為納稅義務人，其契稅為：1,500,000元×2%＝30,000元
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房屋稅
一、應納稅額＝房屋課稅現值×稅率 (註：房屋課稅現值＝房屋現值－免稅現值) 二、房屋現值的認定 (一)納稅義務人應於房屋建造完成之日起 30 日內檢附有關文件，向當地主管稽徵機關申報房屋稅籍有關事項及使用情形。 (二)主管稽徵機關應依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值，並通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起 30 日內，檢附證件，申請重行核計。 三、房屋標準價格的評定程序房屋標準價格，由不動產評價委員會依據下列事項分別評定，並由直轄市、縣 (市) 政府公告之： （一）按各種建造材料所建房屋，區分種類及等級。 （二）各類房屋的耐用年數及折舊標準。 （三）按房屋所處街道村里的商業交通情形及房屋的供求概況，並比較各該不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，訂定標準。 四、稅率 類 別 稅率 備 註 住家用 1.2% A ：房屋同時作住家及非住家用時，以其實際使用面積分別按住家用或非住家用稅率課徵。例如：自宅一樓設事務所， 2 至 5 樓仍作住家使用，則一樓按非住家非營業用稅率課徵， 2 至 5 樓按住家用稅率課徵。 營業用 非住家非營業用( 適用對象包括私人醫院、診所、自由職業事務所、及人民團體） 3% 2% B ：空置不為使用之房屋，應按使用執照所載用途或都市計劃分區使用範圍，分別以住家用或非住家非營業用稅率課徵。例如某乙於某地購置新建 2 層透天房屋 1 棟，依使用執照用途 1 樓為店舖，2 樓為住宅，因購買後空置不用，依上開規定，1 樓得按非住家非營業用稅率，2 樓按住家用稅率分別課徵房屋稅。
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