一個人的一生，根據調查只有1.7次買房子的機會，如果消費者這一生唯一一次購買房子，卻買到所謂的海砂屋，教人怎不捶胸頓足、痛不欲生。（詳細內容請參閱消基會出版「消費者報導」雜誌2005年5月號第289期第4至7頁）



報載有消費者向知名仲介業承購房子，當時先付斡旋金10萬元，在等待過戶時，發現屋內有鋼筋外露，懷疑是海砂屋並要求業者進行相關檢測，檢測結果證實氯離子含量高出國家標準，消費者要求解除契約。

業者則表示，房屋是民國84年完工，且符合當時國家標準，不能算是海砂屋，但消費者覺得應該依現在的國家標準，雙方因為認知上的差異，無法解決。

其實，這件消費糾紛的爭議點在於民國87年6月25日以前國家標準（CNS）對於鋼筋混凝土中，氯離子容許含量規定為0.6 kg／m3，但後來修訂改為0.3 kg／m3。本案最後仲介願意解約，但建議契稅和代書費用由仲介、賣方、買方三方分擔，但消費者不予接受，決定訴諸法律途徑。



消基會實際申訴案例

〈案例一〉消費者於93年2月間透過仲介購買房屋一戶，仲介保證房屋已做過海砂屋檢測，結果正常，然而事後消費者再行申請檢測卻證實為海砂屋，故主張解約退款。

〈案例二〉消費者於經仲介購得房屋乙戶,交屋後檢驗證實為海砂屋……

〈案例三〉消費者購買中古屋，已付頭期款45萬元，尚未辦理過戶就發現該屋有漏水和氯離子過高，高達1.2857 kg／m3，明顯為海砂屋，因而主張退款解約。

……

消基會曾於3月25日舉行過「買到瑕疵屋，該怎麼辦？——以海砂屋、輻射屋為核心」座談會，與會仲介業者曾表示，若主管機關未列管，也查不到相關紀錄（尤其有可能掌握相關資料的機關，動輒以個人資料保護法，拒絕查詢），如何告知消費者？又誰來負擔這個責任？

但不管如何，在海砂屋糾紛中，真正應負責任者為建商，但往往因時間的變遷，消費者無從求償，因此，為避免類似情況一再發生，消基會建議政府主管單位應積極列管建檔。

內政部於84年公佈「施工中建築物混凝土氯離子含量檢測實施要點」，規定建築物承造人於各樓層施工時，須檢附氯離子含量檢測報告單及混凝土業者品質保證書送當地主管建築機關備查，故84年以後興建的建築物海砂屋問題可能性不大；而對於84年之前興建建築物，政府雖訂有高氯離子混凝土建築物善後處理辦法以為因應，但杯水車薪的補助對消費者來說助益不大，「應該積極將海砂屋等瑕疵屋列管建檔！」消基會呼籲政府機關應有積極作為，才能避免海砂屋的糾紛案件再次上演。



除強烈要求政府積極列管建檔，也提醒仲介業者:

1.一定要落實製作不動產說明書，應詳盡調查、確實填寫，並積極蒐集房屋資料，如有檢測，不管檢測出來是否符合現今的規定，業者都應告知消費者，由消費者自行考量是否購買。

2.「房仲業者也可建立屬於自己的資料庫」，以凶宅為例，業者可以每天蒐集報載資料（大型仲介品牌會將買賣房屋的資料建檔，經由這些資料，可以得知房子是否曾經發生過爭議），並登錄進資料庫，以方便查詢。如果不能檢測確定房子是否為海砂屋、輻射屋，亦應於不動產說明書中明確載明，無法檢測的原因，提醒買方注意。

3.建議業者參考旅遊品保協會聯合保險制度，為消費者設立一補償機制，若有遇到海砂屋糾紛，而無法歸責於業者的狀況，則以此機制補償消費者所受的損失。



消費者自保之道

1.消費者如要避免購買海砂屋，可以在買房子前委託專業、有認證的實驗室進行檢測，如土木技師公會、財團法人工業技術研究院工業材料研究所等，或是請賣方出具證明表示房子不是海砂屋，並保留解約的權力。

2.購買成屋時，可參考行政院消費者保護委員會的成屋買賣契約書範本，尤其是應記載及不得記載事項規範。



買到海砂屋，怎麼辦？

建議消費者，若是透過仲介購買成屋，要先請仲介和賣方善盡告知義務，若有告知，依民法第三百五十五條：買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。

但若未告知，則依消保法第七條，提供服務的企業經營者，應確保該商品或服務，符合當時科技或專業水準可合理期待的安全性，所以，消費者可以向消保官或消基會提出申訴。

消費者可依民法來追究仲介是否有善盡告知的義務，或是可依消保法對仲介要求懲罰性的賠償，但對於賣方的賠償責任，如果消費者向建設公司購買的成屋經事後調查發現為海砂屋，可依消保法第七條請求損害賠償；但若賣方為一般民眾，因為不是企業經營者，就沒有消保法規定之適用，只好依民法相關規定處理。

一經發現房子為海砂屋，房子的原建商應該要協助居民進行拆遷或是補強的工作。但有可能因為房子建築年代久遠，消費者會找不到當時的建商，也無法追究責任，這時可能只能靠住戶們組成自救委員會來統合進行拆遷及補強工作。

資料來源------------------消費者文教基金會