買屋須知

★買屋須知



※買屋第一步擬定需求：



購屋前，要對自己的購屋需求有一定的方向認知，才不會在購屋時像大海撈針茫然無措。



首先，大多數的人會先想到的，不外乎是我要搬去哪個居住環境？一般說來，每個人在選擇區域時，都會先考慮曾居住過或熟悉的環境，為考量的依據。



考慮點 因素



近學區 方便小孩就學，尤其位於明星學校學區內最好



生活機能 交通便捷程度、附近是否有醫療機構、距離市場是否很近



周圍環境 有無自己不能接受的環境，如：鬧區、焚化廠、火車必經地或機場外圍







※買屋第二步計算預算：



　　評估所要購買的房子，預算大約是介於多少、款項要怎麼付？若手上資金充裕而不打算貸款，就必須在簽約到交屋的1、2個月內準備好房屋總價的購屋資金，若打算貸款，蒐集情報有助於購屋資金的籌措及規劃，取得資訊的管道不外乎詢問仲介公司、報章雜誌、網路或預售屋的接待中心等。



　　買房子不能一時衝動，事先做好資金規劃，評估自己的購屋能力（如自備款、相關費用、貸款金額及其他費用等）及償還能力範圍內選擇房子，不僅有助於資金調度，還可避免購屋後為償還貸款而擔憂。







※買屋第三步確定購買房型：



　　每個人需求不同，如坪數大小及屋內隔局？是否要有庭院或停車位？社區式24小時警衛巡邏或者裝有保全系統？要買大樓、公寓、透天厝、樓中樓、還是別墅？買成屋好？還是中古屋好？或是現在流行的預售屋好？到底要買什麼樣的房子，可以依本身購屋需求、購屋能力及未來生涯考量來決定。







※購買預售屋風險類型有下列幾種：



　　購買預售屋就好比期貨交易，未來完工的品質或屋況是否能如銷售廣告所言，要交屋後才知道，施工品質不良是消基會房屋買賣糾紛比率最高的，預售屋廣告一直存在廣告不實的問題，例如建築物座落描述與事實差距過大；建物廣告上之土地使用分區、用途標示不確實，而坪數問題主要產生在公設比過大、室內房間變小、樑柱變粗等，交屋後室內面積與購買時的認知不符所致，而且在餘屋供給的壓力下，過去也有建商跳票倒閉的情形出現。



　　雖然預售屋房屋新，一般而言也有較佳的公共設施，加上貸款額度高，以較低自備款就能儲蓄購屋，所以要減少預售屋買賣糾紛，必須慎選建商與產品，找形象佳、財務健全或有履約保保證之個案購買，事先了解契約內容的合理性並謹慎簽約，並保留契約書與相關售屋資料以為事後爭議處理的依據，才能買的安心，住的安心。







※購買成屋的風險類型有下列幾種：



　　付款後屋主不出面、房屋遭限制登記或產權有爭議、違規使用、重大瑕疵及屋況受損房屋有輻射、海砂、傾斜、龜裂、凶宅等重大瑕疵，賣方非所有權人且無出售授權書，或限制行為能力人無監護人的同意、法人財產出售要件不符等無權處份，或因其他問題而避不見面，未出面配合辦理過戶事宜，或房屋遭限制登記(如預告登記、查封、假扣押、假處份等)，或過戶途中他人異議(一屋二賣)等產權不清的情形，以致於買賣雙方出現爭議而困擾不已。



　　雖然成屋買賣有實品可看，風險也比較少，但仍要預防成屋買賣糾紛，需鮮確認賣方出售人身份，若非所有權人應要求其出具授權書，並事先做好產權調查的工作、賣方債信調查，確定所購房屋是否有承買資格限制，切記在合約書中加註房屋重大暇疵等解約條款之約定及無租賃切結書，如果還是不放心，可以尋找中立、形象好的代書或仲介公司，甚至有銀行出具履約保證書的仲介公司買房子。



※買屋第四步落實看房動作：



找適合的房子，多看、多聽、多比較是必要的原則。



購屋是人生一大事，貨比三家不吃虧，選擇一個較長的空閒時間，耐心多看幾間房子、多看幾遍，先從大環境看起再看小環境，針對個別屋況如交通便利性、建築物棟距、學校、市場、停車方便性、週遭的鄰里品質、公園…等，如巷道寬度、停車方便性、建物新舊、居家寧適性、左鄰右舍…等，最後再看房屋本身，如房屋產權、大樓管理、清潔、室內格局、採光、通風、裝修、保養狀況、室內裝修程及管理費多寡、公共設施品質、公設比高低、房屋結構..等。



白天看會不會很安靜、晚上看變成夜市或是其他用途，並可可對住家環境的寧靜程度、社區治安的安全性，及出入鄰居是否複雜等，作進一步的了解、利用雨天或大雨後看屋，可看出房屋潛在的問題，如牆壁及屋角是否滲水、漏水現象，排水是否順暢及住家附近是否會積水等問題，以保障您的購屋權益。



多聽別人說行情、屋況，及是否為輻射屋或海砂屋，或者有住戶規定，都要詳加了解，以便能夠比較。



看屋時多看幾戶，一次出門看屋最好看3戶以上，考慮與親友的地緣關係或區域環境，看到喜歡的房子，最好能立即請家人趕快一起來看，以免兩地奔波徒勞無功，徵詢家人意見與家人能早日取得共識。



千萬不要省略看屋的步驟。







※買屋第五步簽訂合約交屋：



終於可以如願買到心愛的房子了，但先別太高興而忘了後續該有的手續，最重要的是你有哪些事情要特別留意。



簽約時應注意事項：一份完整的合約書應該有幾個基本項目，且須特別注意的問題，才能保障買方的權益。



A.房屋所座落之基地持份，建物門牌需與所看房屋相同。



B.如含有車位，應一併說明。



C.簽約人是否登記為所有權本人，非所有權人應檢具授權書。



D.權狀、謄本、地籍圖及契約書內容。



E.了解房屋是否仍有租約存在。



F.衍生性費用均應詳實說明收費標準及狀況，或於委託時提出繳費單據



G.座落位置全部或一部有政府徵收之情形。



H.合約書應有一專門記載付款明細之付款條件欄位。



I.各項稅費及其他費用負擔必須記載清楚。



J.房屋漏水或其他瑕疵需列明修復責任歸屬。



K.附贈設備需註記清楚以免衍生交屋糾紛。



L.應約定清楚交屋日，及房屋點交手續。



M.簽約同時向賣方簽收土地及建物所有正本權狀。



需備妥證件有哪些：



A.印鑑章、身分證。



B.戶口名簿影本或戶籍謄本。



C.增值稅申報書蓋。



D.契稅申報書。



E.所有權移轉契約書（公契）。



F.登記申請書且都需買賣雙方用印。



G.需辦理銀行貸款時，亦需資料用印。