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如何選擇訂約對象

發言人:小謝


【如何選擇訂約對象】

  房東出租房屋時,最怕遇到惡房客,若遇到不肖之惡房客,輕則收不到租金,重則房東誤觸侵入住宅罪責,得不償失。而房客承租房屋時,亦怕遇到惡房東,甚至是假房東,使得已付出之押金或租金被騙泡湯。因此選擇訂約對象時,不論是房東或是房客皆應謹慎。

          ∣房東如何選擇房客
          ∣房客如何選擇房東
          ∣租賃物(房屋)之選擇

■房東如何選擇房客

  房東欲出租房屋時,除了對於前來觀看房屋之陌生人應注意自身及家人之安全外,在選擇房客時,亦應注意下列各項:

1. 應注意房客是否已成年,若是未滿二十歲之未成年人,訂約時最好得其父母
 、法定代理人或監護人之同意。以免因為事後其父母不同意而產生困擾。不
 過如果有事實足以認定,租屋是該未成年人日常生活所必需(例如求學中的
 學生),縱使未得父母同意,租約仍然有效。

2. 應注意房客之品性、生活特殊習性及職業,對於戶籍地不明、或時常搬遷不
 定、或工作不固定、或行蹤飄忽不定難以聯絡者,應格外謹慎,此時最好留
 存房客身分證反面影本,否則會發生日後收租無著,遍尋無人的窘況。

3. 應注意房客承租房屋之動機,若欲用作非法之用者(例如經營賭博性電玩)
 ,應予以拒絕,若嗣後發現,亦應報警處理,以保護自己的權益。曾有這樣
 的案例,有房東明知房客租屋是在經營賭博電玩,仍然出租給他,最後房東
 遭檢察官以賭博罪的幫助犯起訴,實在得不償失。

4. 4. 又訂約時最好要求房客出示身份證明,以免冒名承租。

5. 若房客係法人(如公司、社團…等),應由法人之代表人代表簽約,或經由代表人授與代理權之代理人代理簽約,並應避免以私人名義租用而交由法人使用之情形,以免日後糾紛。另外應特別注意,如果公司的房租支出必須列帳報稅,雙方就需把繳納租賃所得應繳稅款的義務歸誰負擔,事先約定清楚,以免日後麻煩。

6. 房客若是外國人,應注意其本國法之成年年齡。

7. 應注意承租人是供自身租用或是供家人租用、係為一人承租或數人共同承租

■房客如何選擇房東

  房客通常屬於社會中的經濟弱勢者,其所遇糾紛通常是租金或押租金過高、租金不合理的調漲、或期滿房東拒不返還押租金…等事,故於選擇房東時,除了應注意自身安全外(尤其女房客),亦應注意下列事項:

1. 房東若係未成年人,其出租應得父母、法定代理人或監護人同意。

2. 訂約時應了解房東是否為房屋之所有權人。房客不妨要求房東提出權狀或
 登記簿謄本。若房東並不是房屋的所有權人,則應要求其出具授權證明,同
 時最好要求房東出示其身分證明,以免被騙。

3. 女房客應特別注意房東之家庭狀況及品性,並注意是否與房東合住。同時亦
 應注意其他房客之身份、職業及品性等情況。

4. 注意房東是否為二房東,若為二房東,則應了解二房東與大房東之間的租約
 之租期及是否約定禁止轉租。

5. 房東若為法人(如公司、社團…等),應由法人之代表人代表法人簽約,或
 由經合法授權之代理人代理法人簽約。

■租賃物(房屋)之選擇

  選擇承租之房屋,其品質、地段、設備、大小、價格、週遭環境等,皆因個人之需求及能力之差異而有不同的選擇。但一般而言,亦有必須注意之處,例如:

1. 應注意房屋之結構是否安全,防火、防盜等防災及逃生設備是否齊全。

2. 應注意房屋是屬合法建物或是違建物,欲長期租用者、最好選擇合法建物。

3. 應注意房屋是否已遭法院查封,若已遭查封,應避免簽約承租,否則隨時會
 有被迫搬遷的可能。

4. 應注意房屋所在地的都市計劃土地使用分區係屬住宅區、商業區或工業區。

5. 應注意房屋四週的環境,一般住家或學生應避免租在四週有特種營業場所的
 房屋。

6. 女房客應注意房屋之防盜設備是否安全。

7. 應注意承租之房屋的樓層是否是頂樓加蓋,若為地下室是否是防空避難室。

8. 應了解房屋內所提供之既有設備,如衛浴、熱水器、桌椅、洗衣機、脫水機
 、冰箱、廚房、冷氣等是否可供房客使用,及電錶是共用、或各自計算等。

  為了慎重起見,房客可以記下門牌號碼,直接至當地地政事務所申請該建物的登記簿謄本。從登記簿謄本可以看出誰是所有權人,有無遭法院查封…等各種情況。不動產登記簿是公開的,任何第三人都可以調閱,請求地政事務所交付謄本,所以房客無須顧忌,或擔心遭拒絕。但是有的建築物是沒有登記的,如果是三、四十年以上的房子,有可能是屬於未登記建物,則不算違章建築。如果是新屋、頂樓加蓋(沒有門牌)、或年代沒如此久,那極可能是違章建築,隨時會有遭拆除的危險。




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