【房地產公寓大廈法律問題】管理費可否打折？
文 / 劉孟錦律師.楊春吉
【問題】
本社區為機械式停車場，現有住戶反映未使用車位，管理費可否打折？因車位僅有18位且有1/3以上之住戶的停車位從買屋至今是備而不用未停放車輛，仍按時繳納管理費，而否決打折之提議。請問1.拒絕打折是否合理？2.若因未打折，而有住戶拒繳管理費應如何處理？
【解析】
按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」「然只要公寓大廈存在即有管理、維護之必要，故為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為『管理費』。因之管理費性質上應屬前述第二項所謂之『區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納』之費用。『管理費既由住戶按月給付，作為一般經常性支出之運用』，因此決定其繳納之金額時，通常僅慮及公寓大廈一般性之必要支出費用；至社區內重大公共設施之修繕，所需費用金額龐大，其金額亦無法預估，住戶對上開項目之? 銗X並非經常性，此即公寓大廈管理條例第二十一條所謂之『…應分擔或其他應負擔之費用…』，法條文字另以此為概括規定，顯係為免掛一漏萬，而非將管理費排除於公共基金之外，否則即與立法意旨有違。」分別為公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條定有明文及最高行政法院91年09月12日91年度判字第1644號判決所揭示，是只要公寓大廈存在，即有管理、維護之必要；為因應此項管理之支出，一般均於建商交屋後由區分所有權人舉行區分所有權人會議，選出管理委員會之組織成員並議決有關社區之管理與住戶關於費用之支付等原則，該項費用通常係按月繳納，一般通稱為「管理費」。因此管理費性質上應屬公寓大廈管理條例第 18 條第2項所謂之「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」及第21條所稱「應分擔或其他應負擔之費用」之費用，區分所有權人或住戶苟有積欠者，管理負責人或管理委員會自得定相當期間催告其給付，逾期仍不給付者，並得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（註一）。更甚者，依公寓大廈管理條例第22條之規定，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者，管理負責人或管理委員會得促請其改善，於三個月內仍未改善者，管理負責人或管理委員會更得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離；住戶如為區分所有權人時，管理負責人或管理委員會則得依區分所有權人會議之決議，訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分；於判決確定後三個月內不自行出讓並完成移轉登記手續者，管理負責人或管理委員會得聲請法院拍賣之。從而，住戶自應如期繳納管理費，以免被訴請給付、強制遷離及拍賣之。
至於管理費可否打折？依公寓大廈管理條例第10 條第2項之規定，管理費之收取標準，規約另有規定者從其規定，規約未有規定者則從區分所有權人會議之決議（註二），規約未有規定區分所有權人會議亦未有決議，則應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之（註三），併予敘明。
【註解】
註一：實務上，臺灣高等法院95年10月17日95年度上易字第765號民事判決：「被上訴人起訴主張：上訴人係台北縣三重市○○路○段78號地下2樓10號、11號、13號（下稱系爭建物）之共有人，所有權應有部分各四分之一，被上訴人為系爭建物之管理委員會。上訴人自民國87年9月間起即未繳交系爭建物之管理費，至94年3月間止，共積欠新台幣（下同）69萬6,314元，屢經催討迄未置理，爰求為命上訴人各應給付被上訴人17萬4,079元及自94年12月20日民事聲明狀繕本送達翌日起算法定遲延利息（原審判決上訴人敗訴判決，上訴人不服提起上訴），並答辯聲明：上訴駁回。上訴人則以：『系爭建物因無法營業，致上訴人無收入可供給付管理費，請求管理費打七折』，將來系爭建物如重新營業或出售，上訴人同意被上訴人扣款等語，資為抗辯，並上訴聲明：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人主張之上開事實，業據提出公寓大廈管理組織報備證明、會議紀錄、催告函、催繳明細表及系爭建物登記謄本為證（原審訴字卷17-29頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。上訴人雖辯稱系爭建物因無法營業，致伊等無收入可供給付管理費，請求管理費打七折，將! 來系爭建物如重新營業或出售，伊等同意被上訴人扣款云云，惟查上訴人上開所辯並無依據，且不因此解免其等繳交管理費之義務，上訴人執此抗辯，自不足採。從而，被上訴人請求上訴人各按其應有部分給付管理費17萬4,079元及自94年12月20日民事聲明狀繕本送達翌日即上訴人丙○○自95年1月1日起、乙○○○自95年1月14日起、己○○、丁○○自94年12月30日起（原審重調字卷26-29頁），均至清償日止，按年息百分之五計算之利息，自屬應予准部C原審所為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。」可資參照。
註二：有合法授權規定者，亦為有所規定及決議，臺灣高等法院96年09月04日95年度上字第489號民事判決：「上開住戶規約第10條第3項前段固規定管理費以足敷該規約第11條第2款之開支為原則，惟其於第同條第2項已明定該社區管理費用收取標準由管理委員會於廣納各住戶意見後決定之，並授權管理委員會依實際收支現況酌以調整，另於同條第3項後段規定，所收取之管理費及公共基金之金額達2年之管理費用時，得經區分所有權人會議決議停止收繳，顯見上開住戶規約係授權被上訴人得廣納各住戶意見後，酌定一定標準徵收管理費，而非謂被上訴人須按該社區每月實際開支情形，逐月計算各住戶應負擔之管理費，而後予以收取。」、最高法院90年04月04日90年度台上字第607號民事判決：「次查前開住戶公約第十七條規定，管理費用應由全體住戶按其受益程度分攤，各住戶應依章繳納，其辦法由管理委員會定之。依上開規定意旨，管理委員會自應按各住戶不同受益程度制定繳交管理費用之辦法，再按該辦法要求各住戶繳納應繳之管理費用。故被上訴人是否已依該規約制定辦法，與其得否片面調整上訴人應繳納之管理費用有關連。上訴人亦抗辯：所謂『受益程度』實指享受大廈公共設施及管理會! 服務之多寡標準而訂，管理會對一般住戶有十二項服務（即排水、給水、水塔、蓄水池、化糞池、清潔工、守衛、信箱、公共照明、緊急電源、消防設備、公共電梯），對三樓停車場部分則僅有電梯一項服務……，所以被上訴人應考慮停車場性質之差異，不應以提供其他住戶生活所必須而伊根本不須甚至不可能使用到之服務，並藉口使用與否悉聽尊便，而強迫伊參與分擔其他住戶之費用，被上訴人違反住戶公約第十七條之意旨，片面地針對伊調漲管理費約百分之二○二，濫用權利等語（第一審卷第二○頁、原審卷第十九－二○頁）。原審未深入調查，並 明取捨意見，僅以經調整後，上訴人應繳納之管理費仍較其他住戶為低，並無偏高等語，遽為上訴人不利判決，自難昭折服。」參照。
註三：內政部90年5月2日台90內營字第9083473號函；「至公寓大廈管理費收費標準除區分所有權人會議或規約另有規定外，應由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」 參照。
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