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[討論]一般房地產買賣流程 |
| 發言人：購屋者 |
當買賣雙方談妥房地產買賣價金及條件後，就進入實質的房地產交易流程。 房地產一般的買賣流程民間習慣上可區分為下列五個階段： １.付訂 ２.簽約 ３.用印 ４.完稅 ５.交屋 茲將各個階段的作業內容詳述於後： ________________________________________ １.付訂： 即買方交付訂金予賣方，賣方簽立訂金收據予買方。訂金習慣上又可分為小訂與大訂，小訂 約為數萬元不等；大訂約為買賣價金的3∼5%左右，可由雙方協商敲定。雙方並約定簽訂買 賣契約的時間與地點，以及由那位代書來承辦。訂金收據範本可請代書提供。內政部規定買 方依法有3天以上的契約審閱權。 ________________________________________ ２.簽約： 買賣雙方在代書協助見証下簽立買賣契約書，買方有契約審閱權，可要求簽約前五天攜回契 約審閱，契約範本可請代書提供。簽約時買方須支付部分價金予賣方，習慣上價金的支付分 為四次給付，即 1.簽約時含訂金 2.用印時 3.完稅時 4.交屋時。若有銀行貸款，貸款金額 通常視為尾款於交屋時給付，其餘自備款部分則分別在前三次給付，各次給付金額於簽約時 由雙方約定。 簽約時買方須備證件及款項：印章、身份證（或授權書、被授權人身分證）、簽約款。 簽約時賣方須備證件：印章、身份證（或授權書、被授權人身分證）、土地、建物權狀正本。 ________________________________________ ３.用印： 代書備妥向地政機關申請產權移轉過戶登記所需的相關申請書類，須由買賣雙方簽名並蓋印 鑑章，買賣雙方將報稅、過戶所須證明文件交付代書，雙方並於增值稅申報書、契稅申報書 、所有權移轉契約書（公契）、登記申請書上蓋好印鑑章的手續，稱為用印。買方支付第二 次價金予賣方。 用印時買方須備證件及款項：印鑑章、印鑑證明2份（6個月內）、戶口名簿影本2份或戶籍 謄本2份、預繳規費2至3萬元整予代書。由代書辦理申報契稅及增值稅送件，土地增值稅自 用件（約20個工作天核發稅單）;土地增值稅一般件（約7個工作天核發稅單）。若買方需貸 款，應於用印同時決定貸款銀行，由代書整理貸款資料後送件，銀行收件：審查、估價、對 保、用印（約2至3星期）。 用印時賣方須備證件及款項：印鑑章、印鑑證明2份（6個月內〉、戶口名簿影本2份或戶籍 謄本2份、近期房屋、地價稅單正本。 ________________________________________ ４.完稅： 完稅是產權移轉過程中的一個流程，稅捐機關針對代書申請移轉的不動產開立應課徵的各項 稅費單據，須由買賣雙方繳納稅款完稅後，地政機關必須檢視所附各項完稅單據，始能核准 並完成移轉登記。 賣方應繳稅費：土地增值稅，賣出後次年應申報財產交易所得稅，賣方不動產若有抵押權設 定時，需負擔塗銷登記費，若有其他欠稅如房屋稅、地價稅、工程受益等亦須完稅。完稅時 買方支付第三次價金予賣方。 買方應繳稅費：契稅、印花稅、代書費、登記規費。 雙方依實際交屋日按天數比例分擔者計有水、電、瓦斯費、房屋稅、地價稅。 上述稅費受任代書均可按實計算並詳列細目後，由雙方結算負擔。 雙方完稅後，代書向地政機關辦理產權過戶、設定送件。 ________________________________________ ５.交屋： 房屋及土地產權過戶至買方名下後，由買方支付賣方價金尾款或由銀行貸款匯入賣方帳戶， 賣方點交房屋、交付鑰匙予買方，買賣完成。 |
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| 發言人：亦翠 |
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| 發言人：姜鎮胤 |
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| 發言人：錢淑媛 |
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