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防欠租奧客 房東應變授訣 |
| 發言人：流鬼葬武 |
多數民眾爭相買屋收租，一圓當上「包租公」的夢想，但法務專家提醒，其實房東難為，即使遇到奧客或租屋蟑螂欠繳租金時，依法不得破門而入或強制換鎖，將涉及刑事強制罪，可發出存證信函催告，若不理會則向法院提出「遷讓房屋」的訴訟，最快要半年至1年的時間，才可收回房子、取得租金。 崔媽媽基金會租屋部主任馮麗芳指出，法律為了保障弱勢，相關法條對於房客或消費者較有保障，因此身為房東，當遇到房客欠繳租金時，房客欠租期可達2個月，之後再依原本的2個月押金扣抵完畢，總共要等待4個月後，房東才有權發出存證信函保障自身權益。 東森房屋法務部經理許榮濱說，近期有位身為包租公的客戶，遇房客已欠租2個月，打了多次電話不接，只好跑去直接討債，但按了幾次門鈴都不出面，因此來詢問是否可換鎖開門進入。 許榮濱提醒，房東自稱以屋主身分或擅自換鎖、或破門而入等行為，向房客催繳租金，都是會吃上官司的。因為租約成立時，該房屋的使用權就已交給房客，而房客欠租，只是違反了民法的「債務不履行」，房東可控告損害賠償，但房東若擅自進入住宅，則觸犯刑法上的「強制罪」，罪行反而更嚴重。 因此，馮麗芳說，房東一旦遇到房客欠租時，務必要主動以電話提醒，並請房客儘速在某個期限內終止租約並搬走。雙方可以談判條件，例如將租金少算一點，但是請房客提前於2個月內解約搬遷或是欠租1至2個月的租金，房東不再討回，但房客必須在本周內解約搬遷等。 否則房東就要發出存證信函，進行冗長的「催告租金」過程。許榮濱表示，屋主可發出存證信函到房客所在住處、戶籍地址或公司地點等，也因房客欠租，所以房東有權提出「終止租約」的期限，若房客仍不理會，則屋主可持「存證信函」等證明文件，向法院提出「遷讓房屋」的訴訟，而這最快也要達半年至1年之久，房東獲得勝訴後，可由法院進行強制點交房屋。 許榮濱建議，房東在出租時，就可與房客達成協議，辦理租約公證，可至法院或請具有公證執照的律師辦理，約4,000多元的費用由房東及房客均攤，若遇房客欠租、發出存證信函也不回應時，房東就可持公證文件直接向法院提出強制點交。 |
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| 發言人：林美軒 |
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| 發言人：林志傑 |
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| 發言人：謝燕苓 |
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