誰可以參與都市更新?

(一)依法申請經政府更新主管機關核定之實施者及土地與合法建物之所有權人。

(二)除土地、合法建物所有權人外，他項權利關係人透過權利變換方式更新後，亦可得到權利保障。

權利變換是怎麼操作的？

• 以大家熟悉的合建為例，主要是討論更新前後土地或房屋坪數的轉換。


• 合建只討論坪數，無法兼顧不同樓層、位置以及建材等級間的價值差異，在地主與建商間經常因認知差異而造成爭議。


• 權利變換即針對上述問題，將更新前後的房屋土地都透過估價方式，轉換為價值（金額），作為換算的基礎。

簡單說，就是將房地轉換成價值再轉換回房地的過程。

權利變換如何認定每個人的權利價值？

1.權利變換主要透過公開估價方式來認定相關各項權利的價值

2.誰來估價:由實施者委託三家以上鑑價機構(經國家考試合格並登記執業的估價師）依據內政部頒訂的不動產鑑價技術規則相關規定進行估價，並於完成後給予專業簽證

3.對哪些標的進行估價:(1)針對權利變換前各宗土地(2)更新後建築物及其土地持份

4.估何時的價值:不論是更新前、後的價值估定，均以評價基準日當天的市場價值作為估價的依據

5.評價基準日怎麼選定:

• 如果更新事業計畫與權利變換計畫一併申請時，評價基準日是由實施者來決定，但是必須是權利變換計畫送件日前六個月內的一天


• 如果更新事業計畫與權利變換計畫分開申請時，評價基準日依法令規定，就一律都以事業計畫公告核准那天作為評價基準日

6.結果如何選定:由實施者視地主接受程度選定一家估價結果，依此擬定權利變換計畫，送件申請並經都市更新審議委員會審查通過

權利變換如何提供每個人最佳保障？

1.以公開、公平方式保障少數不參與更新者權益，因此不須全體同意即可實施，是兼顧大多數人與少數人的權益的最大公約數

2.所謂大多數人，依法令規定，一般指同意參與更新的人數及產權面積均超過2/3，其中公有土地一律視為同意

3.所謂少數人可能包含

(1)未辦理繼承土地（無法表示意願）

(2)祭祀公業（須超過1/3以上派下員表示反對，方視為反對）

(3)限制登記土地（直接從全體範圍扣除，不計入比例計算）

(4)對於分配條件不同意者

4.權利變換如何保障不同選擇者的權益？

(1)同意參與者依權利價值選配更新後房地

(2)無法或未表達意願且權利價值足以分配者，經公開抽籤選配房地，並依更新前登記方式逕為登記

(3)無法或未表達意願但權利價值不足以分配者，依審議通過之更新前價值發給補償金，未領者依法提存予原登記權利人

(4)明確表達不參與分配意願者，依審議通過之更新前價值發給補償金，未領者依法提存予原登記權利人