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想當包租公、婆?考慮3件事,算出真正投資報酬率!這& |
發言人:大仁哥 |
想當包租公、婆? 先知道投資房地產的報酬率是多少!買房屋來出租,當個包租公(婆), 不只每月有租金收入,又可以靜待房地產升值, 是許多退休族夢寐以求的一種投資方式。
房地產投資和其他投資標的一樣,有波段操作以及長期投資的形式。 買屋出租則是屬於長期投資的一種,是比較保守及風險較低的投資型態。 但是無論任何一種投資,都必須先知道投資報酬率到底是多少, 才好預做規劃,進而調整投資策略。
1.先單純計算 收房租的報酬率一般租屋投資的報酬率, 最簡單的方式是用租金報酬率來計算。 租金報酬率是每年的租金總收入扣除費用後再除以購買房屋的價格 例如買一個300萬的房子, 每月房租扣除管理費後淨收入13,000元, 那麼每年的租金收入有156,000, 所以 房租 投資報酬率 = 156,000/3,000,000 = 5.2%。
2.除了房租報酬率外,還要考慮到未來房價的變動這樣的概算是沒有錯的,簡單又方便。 只是房地產投資必須考慮未來房價的變動對整體投資報酬率的影響, 例如同上一個案例,預計投資10年, 10年後的房價若漲到360萬時,加上房租收入,這樣的投資報酬率相當於多少呢? 如果10年後不幸遇到經濟蕭條,房價跌到270萬時,投資報酬率又是多少? 這種情形可以利用現金流量的觀念來求取內部報酬率(Internal Return Rate)來得到年化報酬率。 這例子裡若期末房價漲到360萬時,現金流量如下表:
利用IRR函數 計算出(房價變化+房租後)的真正投資報酬率可以利用Excel的IRR函數, 將現金流量的資料輸入後,就會得到年報酬率了。 下面就是公式。以下藍色粗體字都可以直接複製到Excel的儲存格。 =IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3756000},10%) 這樣 算出來的年報酬率是6.67%,和上個例子的5.2%相比,多出來的1.47%就是房價上漲所貢獻的報酬。
相對的,若10年後房價只剩270萬,也可以用同樣方式計算。 因為現金流量每年都一樣, 只有第10年的是房屋價格加上租金,等於2,856,000。 亦就是說因為房價的下跌因素,使得投資報酬由5.2%下降至4.38%。公式如下: =IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 2856000},10%)
如果未來房價持平,用同樣現金流量觀念計算出來,同樣是5.2%。 所以也可以這麼說:如果未來房價不變,房租報酬率就是整體投資報酬率。 下面公式最後一年的現金流量是300萬加15.6萬租金,所以是3,156,000。 =IRR({-3000000, 156000, 156000,156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 156000, 3156000},10%)
3.如果是貸款購屋,再考慮貸款成本後的報酬率如果出租房屋不是用現金購買,而是以貸款方式取得,這種情形就更複雜了。 每月除了有房租收入外,亦有貸款要繳納, 貸款部分又分為利息以及本金部分,說起來實在複雜, 但是現金流量觀念計算一樣適用。 只要將每年的租金收入減去繳納貸款的錢, 再扣除所有發生費用,就是該年的淨現金流量。 只是投資結算時,未必貸款都繳清了,售屋後的金額還得繳納未還清的貸款。 所以最後一期的現金流量較為複雜,必須知道貸款餘額是多少。 所幸這等事請電腦就行了,本網站提供了試算的頁面,直接輸入資料一切幫你搞定。
購屋試算表填入資料,投報率輕鬆算拜電腦科技之賜,所有繁雜的計算可以一下子就得到答案, 前面都是一些觀念的介紹,實務應用時是不需要那麼麻煩的。 下面是一個試算表,只要將條件輸入進去,就會得到整個投資報酬率。 透過這試算我們可以很清楚的知道,未來整個投資的情形將會是如何, 以及每月會有多少現金進入或何時需要多少現金支出,全部都一清二楚。 只要點進該頁 填入資料,就會得到詳細的報酬率試算。
試算結果驗證如何驗證這試算結果是正確的呢? 以內部報酬率(IRR)所計算出來的答案又代表何意義呢? 『房屋出租報酬率試算-實例』這一篇有詳細的說明。
租金與貸款比例對報酬率之影響了解投資標的報酬率還不夠, 投資者應該希望透過這樣的試算可以得到一些投資分析,進而對投資策略做調整。 一般說來有些項目是固定無法調整的, 例如稅金、租金成長率、貸款利率等通常是固定的,投資者無法自行調配。 但是貸款比例,以及租金大小不只可以選擇,還對報酬率的影響非常大。 所以我們會希望透過這兩項參數的變動,來觀察對整體投資報酬率的影響是什麼。 下面的試算主要做租屋投資分析。
舉例看出貸款租屋的投報率目前看到一個房屋投資標的房價300萬,投資者希望評估是否可以承做。 預期貸款利率是3.5%,貸款20年。希望評估若投資十年後的投資結果會是如何? 只要點進該頁 填入資料,就會得到詳細的報酬率試算。
這張圖的每一列代表一種月租金的投資情形, 每一欄代表一個貸款比例之投資情況, 也就是說這張表列出了各種租金及貸款組合的結果。 例如租金報酬率5%那一列(紅色框起來),每月租金是12,500元, 然後分別以不同貸款比例的情況所計算出來的投資報酬率。 沒有貸款時,報酬率和租金報酬率相等,都是5%。 但是當貸款比例往上調升時,報酬率會節節上升,而且貸款比例愈大,報酬率愈高。 這結果說明了貸款會大幅提升整體的報酬率
再點入每一個報酬率的數值,還可以看到該貸款金額及租金之現金流量明細。 但並不是所有情況都一樣的, 如果觀察租金報酬率3.5%那一列(第4列), 無論貸款金額多少,報酬率都幾乎一樣沒變,沒有因為貸款而增加報酬率。 這是為什麼呢?原因是貸款利率也同樣是3.5%,所以租金收入剛好拿去繳交貸款利息了。
這點最重要:租金報酬率要大於貸款利率,否則就吃虧了!這樣便得到一個結論: 除非租金報酬率大於貸款利率,否則貸款不會提升報酬率,反而會降低投資報酬率。 同時還可以看到一點,無貸款時的報酬率跟『租金報酬率』是相等的, 亦就是說如果不貸款,只要知道租金報酬率就知道結果了。 既然基礎的租金報酬率具有舉足輕重的影響,如何提升租金報酬率就顯得非常重要了。
以上的推論的基本假設是:房價是不變的,以及房租是不會漲的。 但這是並不實際的。真實的租屋市場不只是房租會上漲,房價也會有波動, 還有房子也不是天天都租的出去,總會有一些閒置期。 而且還有稅金要考量呢!針對這些實務狀況,試算及分析都有考慮進去。 當選定了一組租金及貸款比例後, 可以直接點入該組報酬率,就可以得到詳細的月現金流量表了。
這張表的租金報酬率使用的是名目利率, 例如300萬,年報酬率5%, 所以每月租金=3000000*5%/12 = 12,500, 所以月報酬率 =12500/3000000 = 0.417%,相當於年報酬率 = 0.417%*12 = 5.00%。
房地產價格跟租金報酬率息息相關房屋租金通常變動不大,當房價過高時勢必會讓租金報酬率降低, 這時投資意願就會降低,房價便會跟著滑落。 反之,如果房價過低時,租金報酬率自然會往上提升, 當租金報酬率高於定存利率許多時,理智投資者當然會進場,進而推升房價。 這也就是市場那隻無形的手默默主宰著房價的變化。 簡而言之,租金報酬率通常高於定存利率3%~4%是正常的
房地產也不是只會漲不會跌, 最有名的例子是中共試射飛彈時,房屋價格遽然下跌。 但是愈高的租金報酬率愈能抗跌, 這是因為較高的租金收入足以彌補未來房價的下跌,讀者可以自行試算一下就知道了。 房地產供需法則,需求越多 價格才會上漲其實我對房地產價格並不是很樂觀的,主要原因是根據供需法則推論。 台灣人口已經飽和,也就是需要房子的人並不會再增加了。 雖說土地是有限資源,全台灣的人口一起競爭台灣這塊土地。 但是如果人口不增加,需求從何而來? 當然另一個需求是人民更有錢, 願意比現在花更多的錢買房子,房價就會漲,但前提是人民必須更有錢。 目前情形和20、30年前是很不一樣的,那時候的人口增加很快, 即使是國民所得沒有增加,需求就已經很大了, 更何況那時候經濟成長迅速,所得快速成長,當然造就不小的房價升幅。 反觀現在情勢,也只能靠國民所得增加了, 若以後國民所得提升至3萬美元,那這時候趕緊買房子,未來房價就會漲。 如果不是,我認為就有得等了。
善用excel的內部報酬率(IRR)函數,幫你計算是否值得投資喔!這些試算出來的結果, 都是以月現金流量所求出的內部報酬率(月報酬率),再加以年化。 如果投資期間10年,求出來的結果是7%,不要以為是10年才7%, 是投資會每年以7%增長,以72法則概估,10年投資會增長一倍。
包租公試算表Excel檔案下載這裡也提供Excel版的包租公試算檔案, 裡面有10年、20年、30年三個工作表,對Excel製作有興趣朋友,應該值得參考。 |
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發言人:宛琴 |
與其迷信知名的仲介公司, 到不如找個值得信賴的仲介業務員!!! 針對交由仲介賣屋之過程, 提供以下經驗的分享: 1. 除非是房子座落地點不佳, 或是急著賣屋; 建議不要輕易的與仲介簽署"專任委託銷售 合約", 因為專任約是有明訂罰則與違約金額, 一不小心就可能成了某些不肖仲介要脅 違約賠償或打官司之"動輒得咎"的依據! 2. 若是自認所要賣的房屋地點OK , 或是不急著賣屋, 則建議簽署"一般委託合約"即可, 因為一般約是仲介與屋主均可出售, 不會像專任約必須全權委由仲介銷售, 而喪失的賣 屋的主動權! 貨比三家不吃虧我提供你3種方式讓你參考 第一種 : 貨比三家 房屋買賣請多家仲介公司評估,千萬不要有品牌的迷思而相信一間店的片面之詞房子慘遭賤售畢竟"品牌"是無法給你任何的服務,好的仲介人員才有法子替您服務及設想,為你找尋適合您的房屋且盡力為您爭取適當的價格 多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的了解的周邊行情價 全民比價網 http://www.prices.com.tw/ 買屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/buy.php 賣屋比價刊登表格 http://www.prices.com.tw/house/sell.php 如果屋主不了解自己房屋的行情,可透過多家專業房屋仲介人員幫你評估,最中肯的建議,避免低價賤賣自己的房子 比價網提供一個不錯的比價服務,比價網已經和3000位以上全省各地的專業房屋仲介人員合作,只要填寫妳買屋的需求,就會多位專業仲介人員來為你評估,告訴你你要的行情價,幫你快速找到你要的房屋,給你更快速的服務才不會浪費你的時間和浪費你的電話費,也不怕碰到黑心的屋主亂開價,買到問題屋,買賣房屋更輕鬆 優點:不用花時間花電話費一家一家比價,刊登訊息後自然會有多位房仲人員來電為你服務 缺點:要自行評估房仲人員的優劣 第二種 : 自己找優質仲介 知名 房仲成交網 http://www.sold.com.tw/ 全台第一家提供仲介評價的網站, 網友可以透過給她們服務過的經驗,給仲介評價 所以讓大家可以安全的辨識仲介的好壞,怕碰到惡質的仲介嘛?如果有碰過惡質惡質,你也可以給他負評價讓大家都知道這位,讓惡質仲介無法生存 優點:由網站提供的評價弁鄍i自行評估 缺點:要花時間和電話費來詢問 第三種 : 找有口碑的仲介人員 我之前經由朋友介紹廣利不動產陳姐 她待人親切,像是家人般一樣 也順利幫我找到一間很不錯的房子 讓我一家人現在住的很舒適 優點:多年口碑公司,服務態度佳 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人需求不一樣需要找適合自己的地區的仲介 第四種 : 自售或是自買並找有口碑的代書 我都是找這家知名 代書事務所 http://www.collect.com.tw/ 非常好的代書,不但經驗豐富,專業知識都蠻豐富,辦事讓人很放心,而且有店面的會比較好!有問題也可以很容易的找到人服務。 優點:二十多年的老字號公司,有口碑 缺點:服務地區並不是能符合每個人的需求,每個人地區不一樣需要找適合自己的 如果要省仲介費,可以先到這售屋網站看看,裡面幾乎都是屋主自己張貼的房屋資訊 明日黃金屋 http://www.futurestar.tw/ |
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