委託投資法拍屋　小心陷阱

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委託投資法拍屋　小心陷阱

發言人：龍騎士

因民眾的法律常識普遍不足，委託法拍屋仲介公司投標法拍屋，卻被巧立名目詐取代辦費用的情況時有所聞，應提防類似購買法拍屋的詐騙手法。所謂法拍屋仲介公司慣常使用的手法就是，為預防客戶不支付費用，在投標時由投標人和仲介公司聯名標得房屋，即使該公司僅佔1/10或1/100的產權，也能控制投標人不得隨意出售房屋，不怕客戶不還錢。以目前法拍屋仲介公司的行情價來說，一般都是採論件計酬的方式，也就是以每件投標案件約8,000元的價格，受客戶所託代辦投標法拍屋的手續費和簽收文件的費用。另有一項新的包裝手法，就是仲介公司向客戶誆稱，有「全套化服務」，可以從頭到尾全部包辦，包括：代書、房屋移轉、登記、繳交契稅、點交等手續，都無須客戶操煩，但是費用較昂貴，行情價是房屋得標價的4％左右，也就是若標得一間200萬元的房屋，須繳交8萬元費用。不過，這些看似繁複的交屋手續，其實大部分都是由法院在做，只要得標人按步驟去辦理，都可以簡易完成整個手續。一般民眾不了解，誤以為如果沒有委託仲介公司代辦，可能會相當麻煩，其實是錯誤的觀念。若是委託不肖仲介公司花了大筆的手續費用，豈不得不償失，因此民眾最好能預先蒐集相關資訊，而不要一昧的委託仲介公司全權處理。法拍屋帶有租約不易點交 :確認租約內容有利後續處理，帶有租約的法拍屋，由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定，是不點交案例的最大宗；甚至有人製造假租約形成「占有」，藉以要求搬家補償費的案例。專家指出，拍定後向法官聲請儘驉A可以確認租約內容，對後續該如何處理，極為重要。??由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容，待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請儘驉A就可以了解原始租約情形，甚至可據此向律師請教，如果打官司的話，贏的機率有多少。若贏面大，搬家補償費就可以少給甚至不給，反之就要加強私下談判的次數及技巧。租約大致可分以下9種：正常租約；長租期(超過5年)低租金；不定期租約；以債抵租；租押金1次付清；無權占有；無償借用；其中1個或以上房間出租，其餘債務人自住；以及承租人又將部分房間出租的「2房東」情形。所謂「買賣不破租賃」，即房屋在有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，也就是新買主無法過問房屋的使用權。但民法債權篇修正後，有2種情況例外：租約未定期限，或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此，在前述9種情況中，長租期低租金，若租期超過5年而沒有公證，或不定期租約未公證者，皆屬無效。法庭相見以和為貴，至於2房東的問題，有時以原始租約就可以解決。原來，簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約，其中對「2房東」有所限制，如「乙方未經甲方同意，不得私自將出租房屋權利，一部分或全部轉租頂讓……」等字眼，通常簽約時不會細看條文，如果租約中這一條沒有劃掉，而承租人有成為2房東的事實，那就容易處理了。假租約也是常碰到的情況，通常是債務人租給自己的親朋好友，如果有足夠的證據，可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」，告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。黃顯榮就曾遇過開庭時，出租人和承租人互不相識的情況。但他表示，其實買法拍屋的人主要是想取得房子，打官司通常不得已，尤其打官司曠日廢時，有時等判決下來已經過了好幾年，雖然結果是贏了，但光是等待判決的期間以利息換算，就已經損失慘重。所以，法庭上最好不要當場講對方的壞話，還是以解決問題為重。實務上，檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人，分別詢問押租金支付的方式（通常有現金、支票、電匯等3種方式）、地點、金額等，很容易就能知道是否為假租約。??官司成敗在於舉證，由於刑事官司費用很高，為了省錢，自己DIY，勝訴機率不低；但他也指出，如果能找到真的很專業的律師配合，還是很有幫助。官司的勝敗關鍵在舉證，但蒐證舉證要靠自己，律師的角色就像廚師，用手上的材料作出最好的料理。不過，律師就像醫師，各有專長，但沒配合過不容易了解其專長，還是要仔細打聽，才能找對人。帶有租約的法拍屋，由於民法第425條「買賣不破租賃」的規定，是不點交案例的最大宗；甚至有人製造假租約形成「占有」，藉以要求搬家補償費的案例。拍定後向法官聲請儘驉A可以確認租約內容，對後續該如何處理，極為重要。處理原則 :由於從查封筆錄中通常不易看出租約的詳細內容，待拍定後持權利移轉證明書就能向法官聲請儘驉A就可以了解原始租約情形，甚至可據此向律師請教，如果打官司的話，贏的機率有多少。若贏面大，搬家補償費就可以少給甚至不給，反之就要加強私下談判的次數及技巧。不定期未公證無效 : 租約大致可分以下9種：正常租約；長租期（超過5年）低租金；不定期租約；以債抵租；租押金1次付清；無權占有；無償借用；其中1個或以上房間出租，其餘債務人自住；以及承租人又將部分房間出租的「二房東」情形。謂「買賣不破租賃」，即房屋在有租約的情形下，買賣無法「打破」租賃關係，也就是新買主無法過問房屋的使用權。但民法債權篇修正後，有2種情況例外：租約未定期限，或訂約期限超過5年以上而未經法院公證者。因此，在前述9種情況中，長租期低租金，若租期超過5年而沒有公證，或不定期租約未公證者，皆屬無效。至於二房東的問題，有時以原始租約就可以解決。原來，簽租約時通常會使用一般的文具行就能買到的租賃契約，其中對「二房東」有所限制，如「乙方未經甲方同意，不得私自將出租房屋權利，一部分或全部轉租頂讓……」等字眼，通常簽約時不會細看條文，如果租約中這一條沒有劃掉，而承租人有成為二房東的事實，那就容易處理了。法庭相見以和為貴 : 假租約也是常碰到的情況，通常是債務人租給自己的親朋好友，如果有足夠的證據，可以打刑事官司「竊占」或「偽造文書」，告出租人及承租人有偽造租約的嫌疑。開庭時，出租人和承租人互不相識的情況。但他表示，其實買法拍屋的人主要是想取得房子，打官司通常不得已，尤其打官司曠日廢時，有時等判決下來已經過了好幾年，雖然結果是贏了，但光是等待判決的期間以利息換算，就已經損失慘重。所以，法庭上最好不要當場講對方的壞話，還是以解決問題為重。實務上，檢察官若能隔離偵訊出租人和承租人，分別詢問押租金支付的方式（通常有現金、支票、電匯等3種方式）、地點、金額等，很容易就能知道是否為假租約。官司成敗在於舉證 : 由於刑事官司費用很高，為了省錢，DIY，勝訴機率不低；但他也指出，如果能找到真的很專業的律師配合，還是很有幫助。官司的勝敗關鍵在舉證，但蒐證舉證要靠自己，律師的角色就像廚師，用手上的材料作出最好的料理。不過，律師就像醫師，各有專長，但沒配合過不容易了解其專長，還是要仔細打聽，才能找對人。

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